«А из нашего окна площадь Красная видна! А из вашего окошка только улица немножко», – писал классик советской поэзии. Да, разделение жилья на категории существовало еще в советские времена, но, кроме расширения кругозора, эта информация большинству граждан ничего не давала. Помимо «сталинок», которые, кстати, сильно разнились между собой в зависимости от года постройки и изначально заложенного в проект уровня «престижности», существовали «дома повышенной комфортности», «экспериментальные дома» (их много в известном районе «Северное Чертаново»).
Среди массовой застройки центральной и юго-западной части Москвы часто можно встретить «цековские» дома. Они не бросались в глаза вычурной архитектурой, но предоставляли своим жильцам немыслимый для простого обывателя комфорт – огороженный двор, подземный гараж, консьерж, зеркала в просторном подъезде и, главное, огромную площадь многокомнатных квартир. Там жила элита страны – кроме членов ЦК КПСС, квартиры в таких домах получали депутаты Верховного Совета, министры, военные… Понятно, что поселиться в подобной квартире по собственной инициативе «человек с улицы» не мог.
Выбираем дом для жизни в Москве: классы жилья и критерии оценки
В наши дни выбор дома для жизни в Москве ограничен только бюджетом – за редким исключением элитных клубных домов, жители которых должны соответствовать определенным требованиям, любые объекты, реализуемые на рынке, сейчас доступны любому покупателю. В этой связи для него становится актуальной способность объективно оценить предложение застройщика, понять, насколько оно соответствует заявленной цене и классу дома – «эконом», «комфорт» или «бизнес». Предложения класса «премиум» оставим пока в стороне – они составляют небольшую долю рынка, стоят дорого и, вследствие уникальности каждого объекта, имеют довольно большой разброс характеристик и плохо поддаются систематизации.
Критерии, позволяющие отнести жилье к тому или иному классу, наиболее полно отражает «Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу)», разработанная Российской Гильдией Риэлторов совместно с Федеральным фондом содействия жилищному строительству в 2012 году и актуализированная в году текущем.
Новостройки с квартирами эконом-класса
Согласно этой методике, к эконом-классу относятся дома, построенные по типовым проектам из любых долговечных материалов, включая панели, без каких-либо особых требований к планировочным решениям. Высота потолков после завершения отделки может быть меньше, чем 2,7 метра, сама отделка выполняется из недорогих материалов по простым технологиям. Площадь жилых помещений в таком доме может превышать 75% от общей его площади, при этом какие-либо требования к обустройству мест общего пользования не предъявляются – подъезды, лифты, системы отопления и вентиляции должны соответствовать местным строительным нормативам.
То же самое относится к оборудованию дворов, наличию парковок, а также социальной и транспортной инфраструктуры. Из тех признаков эконом-класса, которые невозможно увидеть стороннему наблюдателю, добавим диапазон возможных площадей квартир – от 14 до 100 кв. метров – и ограничение электрической мощности, подводимой к каждой из них – 10 киловатт.
Кстати, еще в 2018 году вступил в действие закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно данному ФЗ, термин «эконом-класс» был заменен на «стандартное жилье». Через два года Минстрой РФ приказом от 29 апреля 2020 г. (№237/пр) утвердил условия отнесения жилья к категории «стандартное».
Конечно же, под описанные выше критерии подходит практически любое жилье массовых серий. Можно сказать, что дома этого типа существуют уже более полувека. И черемушкинские «хрущевки» 60-х годов, и позднесоветские «замкадные» районы, даже Марьинский парк середины 90-х и ряд современных недорогих ЖК можно отнести к «стандартному жилью», или, как все продолжают говорить, эконом-классу.
Новостройки с квартирами комфорт-класса
Дома комфорт-класса появились сравнительно недавно. Вначале они были средством оживления рынка, травмированного кризисом 2008-2009 года, и представляли собой «облегченный» вариант класса «бизнес». Согласно «Единой методике классифицирования…» они должны быть возведены по индивидуальному или усовершенствованному типовому проекту, могут иметь переменную этажность, дизайнерское оформление фасада и оригинальные планировки внутренних помещений. Построены такие дома могут быть из кирпича или по монолитно-каркасной технологии с устройством перегородок и ограждающих стен из монолитного железобетона или из кирпича (газобетонных блоков и т.д.).
Площадь жилых помещений в доме комфорт-класса не должна превышать 75% от общей площади. В местах общего пользования должны размещаться колясочные, стойки для консьержей и т.д. Входы в подъезд – на уровне земли, на этом же уровне и двери лифтов. Сами же лифты должны быть средней ценовой категории или выше, и изготовлены известным производителем. В таком доме большинство стояков, как правило, выносится за пределы квартир, делается горизонтальная разводка отопительных труб, приборы учета электричества, воды и, все чаще, тепла передают информацию в УК по каналам электросвязи.
Площадь квартир начинается от 28 кв. метров, причем не менее половины их должны быть двух- и трехкомнатными (проходные комнаты не допускаются), кухня должна быть больше 10 кв. метров, а высота потолков – не менее 2,7 м. В больших квартирах оборудуется два санузла.
Придомовая территория огорожена, имеется видеонаблюдение, охрана. Как правило, в домах этой категории реализуется концепция «двор без машин», при этом он четко делится на зоны для детей разных возрастов, для занятия спортом и спокойного отдыха. Для озеленения двора используются крупномеры.
Первые этажи домов нежилые, там размещаются объекты инфраструктуры – магазины, службы сервиса, иногда – офисы управляющей компании. Число парковочных мест регламентируется. Их должно быть примерно 50% от количества квартир. Часть машиномест может быть размещена в подземном паркинге.
Новостройки с квартирами бизнес-класса
Отличий между домами комфорт- и бизнес-класса значительно меньше, чем между комфорт-классом и «стандартным жильем». При их возведении используются только индивидуальные проекты с выразительными архитектурными решениями, но конструкция дома мало отличается от «комфорта» – также используется кирпич или кирпично-монолитная технология.
Различия становятся заметны на уровне планировок – жилые помещения составляют не более 70% общей площади, места общего пользования отделаны дорогими материалами на основе индивидуального дизайн-проекта. То же относится и к отделке квартир, при этом в доме не может быть больше 20% «однушек», а многокомнатные квартиры должны предоставлять больше возможностей для «подгонки под себя». В таких квартирах часто предусматривается полностью свободная планировка (за исключением переноса «мокрых точек»), наличие больших балконов и лоджий, террас… Минимальная площадь квартир в доме бизнес-класса – 50 кв. метров (кухни – от 12 кв. метров), а высота потолка – не менее 2,8 метров.
Элементы инженерных систем тоже имеют более высокое качество – используются биметаллические радиаторы отопления, скоростные лифты, выпущенные известными мировыми производителями. Электрическая мощность, подводимая к каждой квартире, может превышать 10 киловатт, предусмотрены места для установки кондиционеров, оборудованные дренажной системой.
Обустройство двора и ограничение доступа в него посторонних лиц тоже мало отличаются от домов эконом-класса, а вот требования к инфраструктуре намного выше – помимо объектов первой необходимости (магазинов и т.д.) в домах бизнес-класса должны быть медицинские центры, салоны красоты, тренажерные и фитнес-залы, а также офисы. Количество парковочных мест должно соответствовать количеству квартир, причем все они должны быть закрытыми – в подземном или многоярусном надземном паркинге.
Откуда появилась недвижимость «бизнес-класса», и что это вообще такое?
«Единая методика классифицирования…» дает исчерпывающее количество критериев, но этот документ не является стандартом, безусловно регламентирующим работу девелоперов, поэтому отношение предлагаемых квартир к тому или иному классу в значительной мере определяется маркетологами застройщика. Кроме того, с течением времени «реперные точки» существенно изменились и продолжают меняться – первый элитный дом Москвы, знаменитый «Вересаева, 6» – в наши дни таковым, пожалуй, уже называться не может.
Принято считать, что бизнес-класс выделился из «элитки» в конце 90-х, когда строительство домов премиального уровня перестало быть уникальным явлением, а на рынок пришло множество покупателей из бурно развивающегося среднего класса, да и некоторые более состоятельные представители предпринимательского сообщества и топ-менеджеры больших корпораций хотели получить комфорт и качество без излишеств, в том числе и ценовых.
Именно в те времена сформировался стереотип, согласно которому дом бизнес-класса имеет квартиры большой площади, расположен в центре или другом престижном районе Москвы в окружении парков, особняков и городских достопримечательностей. При этом сам дом тоже в какой-то мере достопримечательность – он один такой, это уникальное предложение на рынке.
Требования к домам и квартирам бизнес-класса
Шло время, ситуация в экономике менялась, менялись и требования к недвижимости. Все чаще новые дома стали предлагаться не сами по себе, а в составе жилых комплексов. При этом качество жизни в них в значительной мере определялось наличием развитой инфраструктуры и сервисом, доступным только для жильцов данного ЖК.
Это позволило размещать новостройки бизнес-класса не только вне престижных районов города, но и вдали от сформировавшейся жилой застройки. Если «Донстрой» в 2010 году построил одиночный «Дом в Сокольниках» в обжитом районе, то ЛСР возводит большой ЖК «Зиларт» среди бывших промзон – на территории завода ЗиЛ. При этом одновременно строится и инфраструктура – магазины, поликлиники, школы, парки. В проекте есть даже кукольный театр…
А что с размером квартир? Статистика утверждает, что за период с 2013 года средняя площадь жилья бизнес-класса сократилась более чем на 20% – с 95 до 75 кв. метров. Еще в 2016 году известный архитектор Сергей Скуратов в разговоре о работе над несколькими корпусами ЖК «Зиларт» отметил, что запрос на большие квартиры остался в прошлом, и, начиная примерно с 2012 года, их площадь во всех типах недвижимости начала снижаться, при этом появилась такая категория, как студии. В «Зиларте», например, можно купить жилое помещение минимальной площадью около 22 кв. метров…
В последнее время квартиры бизнес-класса начали предлагаться и в Новой Москве. В начале декабря 2020 года ГК А101 объявила о старте продаж в доме №5 второй очереди ЖК «Испанские кварталы». Он расположен на проспекте Магеллана, недалеко от новой дороги «Солнцево – Бутово – Варшавское шоссе» и станции метро «Прокшино».
Кстати, Магеллан – весьма условный испанец. Родился он, вырос и стал капитаном в Португалии, и только из-за отсутствия поддержки своих планов на родине, отправился в кругосветное путешествие под флагом Испании. Не получится ли так, что и новый дом, окруженный корпусами комфорт-класса, тоже к нему относится? Ведь площадь квартир в нем начинается от 22 кв. метров, что довольно далеко от параметров, определяемых в «Единой методике классифицирования…».
Факторы, которые определяют принадлежность жилых комплексов к бизнес-классу
Начальник отдела создания продукта ГК А101 Мария Букаева так не считает. По ее мнению, определяющим фактором для отнесения дома к бизнес-классу является статус окружения. Современный бизнес-класс может располагаться и недалеко от бывших промзон, в том числе на берегах рек. Рядом должны быть частные детские сады, рейтинговые школы, супермаркеты высокого уровня, широкий выбор предприятий, предоставляющих все категории бытовых услуг. В самом же доме обязательно наличие объектов социальной инфраструктуры.
Двор должен быть распланирован с учетом норм ландшафтного дизайна, качественно и разнообразно озеленен. Жильцы дома могут хранить свою машину в крытом паркинге и должны иметь возможность беспрепятственного выезда из ЖК в разных направлениях.
Что же, «Испанские кварталы», как и многие другие современные ЖК бизнес-класса, вполне соответствуют этим критериям. Возможно, многолетнее падение реальных располагаемых доходов населения внесло коррективы в шкалу оценки качества жилья… Средний класс в стране постепенно «размывается», спрос на недвижимость корректируется. К осени 2020 года, на волне популярности льготной ипотеки, в некоторых ЖК бизнес-класса, по словам коммерческого директора TEKTA GROUP Елизаветы Севастьяновой, доля клиентов, использовавших ипотечный кредит, доходила до 90%!
Очевидно, что в период экономической турбулентности попытки «отлить в граните» какие-либо стандарты классификации недвижимости невозможно. Тем не менее, различия между категориями квартир остаются и специалисты нашего агентства «PRO Обмен» всегда готовы помочь разобраться в этом вопросе – мы держим руку на пульсе рынка и всегда готовы поделиться информацией.