Договор купли-продажи квартиры с обратным выкупом – инструмент, который используется в сфере кредитов и займов. Цель кредитора, вполне предсказуемо, не заключается в приобретении жилища. Вышеназванный договор нужен для того, чтобы у займодавца появился, скажем, рычаг управления человеком, взявшим у него деньги в долг.
То есть, недвижимость в ходе такой сделки выступает в качестве залога и, следовательно, является некой гарантией того, что средства будут возвращены. Ведь забрать право собственности обратно – первостепенный интерес заемщика. Предлагаем вам подробнее рассмотреть механизм функционирования данной схемы на примере реальной ситуации.
Разбираем на практическом примере
Итак, представим, что господин Орлов передал господину Васильеву крупную денежную сумму в долг. Предположим, 5 млн. рублей. Для того, чтобы быть уверенным в том, что спустя некоторое время заветные сбережения вернутся назад, Орлов заключает с Васильевым не только договор займа, но также и договор купли-продажи с предусмотренной в нем возможностью обратного выкупа. Так, Васильев – обладатель собственной недвижимости – фактически продает ее Орлову, а взамен забирает материальные средства. С этого момента квартира всецело находится в собственности гражданина Орлова, а Васильев имеет право получить ее обратно сразу после погашения задолженности.
Кроме того, необходимо уточнить, что Васильева, конечно, из жилища никто выгонять не будет – он сохраняет за собой право проживать и пользоваться квартирой. Но не право собственности, так как оно отходит в руки кредитора. Из чего можно заключить, что в данной правовой схеме Орлов занимает более выигрышное положение, поскольку в случае неуплаты долга, может преспокойно продать недвижимое имущество, оставив Васильева ни с чем.
Кроме того, господин Орлов будет чувствовать себя спокойно еще и по той простой причине, что его позиция, в сравнении с позициями других кредиторов должника, – преимущественная: Васильев, чтобы заново обзавестись правом собственности, в первую очередь рассчитается именно с ним.
Почему не нужно игнорировать помощь профессионалов?
А теперь поговорим о возможных рисках. В случае, если господин Орлов – человек недобросовестный, вполне вероятно, что ему захочется сразу перепродать недвижимость заемщика, не дожидаясь возврата денежных средств последним. Заработает он таким способом немало, а Васильева поставит в безвыходное положение. Данный исход можно предусмотреть и предпринять защитные меры заранее.
Для того, чтобы Орлов не злоупотреблял открывшимися перспективами распоряжения жилплощадью, а Васильев был способен в определенный момент вернуть ее в свою собственность, в договоре необходимо обозначить преимущественное право покупки квартиры Васильевым. Или прямое право выкупа им же.
К сожалению, предугадывает вышеописанный негативный расклад далеко не каждый, поэтому ряды несчастных должников, лишившихся крова над головой, продолжают пополняться. Вот почему мы настоятельно рекомендуем не игнорировать помощь профессионалов, когда речь заходит о вопросах, связанных с документами на недвижимость. Мы уверены, что грамотный юрист обязательно проконтролирует все детали сделки и разработает максимально безопасный договор, надежно защищающий интересы сторон.
Однако, если вдруг вы уже попали в подобную неприятную ситуацию – не спешите моментально опускать руки. Судебная коллегия ВС РФ в таких случаях обычно встает на сторону изначального собственника квартиры (того, кто брал деньги в долг). Это значит, что не все потеряно окончательно, и шанс вернуть недвижимость обратно в собственность все же имеется.
Кстати, данный вид сделок купли-продажи можно заключать не только с физическими лицами. Ими занимаются еще и микрофинансовые организации, а также банки. Последний вариант – самый надежный. Проверенные банки редко обманывают своих клиентов, поэтому, вероятно, с такой проблемой лучше идти именно к ним.
Екатерина Никитина, генеральный директор агентства «PRO Обмен»
