Сделки с недвижимостью отличаются немаленьким количеством ответственности, долю которой принимает на себя каждая из сторон. Например, процесс купли-продажи подразумевает наличие у его участников конкретных обязательств по отношению друг к другу. Их невыполнение преследуется законом, притом некоторые карательные меры отличаются своей суровостью.
Приобретение квартиры – сделка крупного масштаба. Она связана с большим количеством денег и рисков. Предполагается, что в ходе такой операции и покупатель, и продавец сталкиваются с необходимость отслеживать состояние всех сопутствующих процессу деталей и нюансов. Действительно, нельзя не проверить ни один пункт договора, особенно в том случае, если он написан подозрительно мелким шрифтом. Каждой из сторон сделки требуется проявлять максимальную внимательность. Но это не все.
В вопросах, связанных с недвижимостью, категорически важна обдуманность. Кроме того, не помешает и хладнокровность. Процедуры купли-продажи между недостаточно подготовленными гражданами часто проходят сумбурно, торопливо и нервно. Результаты соответствующие – либо купили непонятно что, потому что поспешили, либо отдали шикарную квартиру за бесценок.
Подобная сумятица объясняется тем, что участники сделки, во-первых, боятся нечестности друг друга. Тут все понятно: хитрецов, спекулирующих на условиях договора, на рынке предостаточно. А во-вторых, любой гражданин будет хотеть расквитаться с нелегким «квартирным» вопросом поскорее, тем самым избавившись, наконец, от лишней головной боли.
Итак, причины спешки, возникающей в ходе сделок, поддаются законам логики. Вот только стоят ли они того? В 90% случаев ответ однозначный – нет, нет и еще раз нет. Погорячившись, можно потерять намного больше. Однако, оставшиеся 10% мы тоже отметим: обстоятельства, когда решение следует принять крайне оперативно, все-таки имеют место быть. Но реже, намного реже. В большинстве случаев лучше относиться к процессу педантично.
Подытожим: секрет идеальной сделки кроется в продуманных мелочах. К любому сотрудничеству нужно готовиться, и вследствие этого оно станет по-настоящему эффективным. Значительную помощь на этой стезе окажет предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП). Посредством его заключения получится подробно распланировать все этапы будущей сделки, существенные условия, а также взаимную ответственность сторон.
Для того, чтобы лучше понимать, какие механизмы наделяют предварительный договор правовой силой, обратимся к статье 429 Гражданского Кодекса РФ. Согласно ее позициям, данный документ надежно определяет условия будущей сделки. Так, на базе принятых в предварительном документе решений строится основной договор купли-продажи.
Фактически, предварительный договор – это залог того, что сделка точно пойдет по запланированному пути. К примеру, передумавший приобретать жилье покупатель трижды подумает, стоит ли ему «сворачивать с дорожки», ведь такое развитие событий можно предугадать, а главное, предотвратить в промежуточной версии документа. Достаточно будет определить размер неустойки за отказ от покупки квартиры. Или, например, другой вариант: покупатель вправе обезопасить свою перспективу владения жилплощадью через предварительный договор. То есть, в таком документе будет предусмотрено правило, согласно которому продавец не будет иметь возможности продать квартиру кому-то другому. Даже в том случае, если покупатель затянет с внесением полной суммы оплаты.
А теперь, для вашего удобства перечисляем, какие существенные условия могут содержаться в предварительном договоре купли-продажи:
- Характеристики недвижимости: адрес, этаж, кадастровый номер, количество квадратных метров и комнат.
- Перечень официальных документов на квартиру, участвующую в сделке.
- Стоимость жилплощади.
- Доводы в пользу надежности продавца. (Тут речь идет о предоставлении гарантий на то, что после осуществления сделки на горизонте не появятся, ну, скажем, третьи лица с правом пользования квартирой. Или, например, вдруг не выяснится, что недвижимость заложена или находится под арестом.)
- Условия и способ оплаты. (Важно! Имейте в виду, что при подписании предварительного договора покупатель обязан передать продавцу задаток. Эта необходимость отражена в статье 380 ГК РФ.)
- Опись имущества, получаемого покупателем вместе с недвижимостью (если таковое имеется).
- Сроки реализации всех значимых для процесса этапов: выхода на сделку, внесения оплаты, освобождения жилплощади, снятия с регистрационного учета всех ранее прописанных там граждан.
Напоминаем, что договоренности со второй стороной предстоит достичь по каждому из освещенных в договоре пунктов. После подписания предварительной версии документа у продавца и покупателя появится время для подготовки к кульминации сделки. Первый приведет в порядок все официальные бумаги на квартиру. Второй же, в свою очередь, соберет требуемую денежную сумму и удостоверится, в порядке ли приобретаемая им жилплощадь.
В заключение вспомним про еще один серьезный момент: предложение по подписанию основного договора купли-продажи должно быть направлено второй стороне до истечения срока действия предварительного. Иначе установленные обязательства станут недействительны.
Екатерина Никитина, генеральный директор агентства «PRO Обмен»
