Развитие рынка аренды: от доходных домов до частных арендодателей

Довольно долгое время словосочетание «доходный дом» в русском языке встречалось, в основном, в монографиях по архитектуре Санкт-Петербурга и путеводителях по этому городу. Строительство жилья, целиком предназначенного для сдачи в наем с целью получения дохода частным лицом или группой частных лиц, в нашей стране прекратилось, по понятным причинам, после 1917 года.

Первый доходный дом и расцвет арендного бизнеса

Следующая страница в истории доходных домов открылась в начале нулевых, когда в Большом Николоворобинском переулке был построен первый доходный дом нашего времени. Он имел оригинальную архитектуру и был рассчитан на состоятельных жильцов – именно такой контингент тогда казался перспективным для арендного бизнеса. Однако развития проект не получил, подобных домов с тех пор было построено очень мало.

Главным препятствием оказалось обилие вариантов, как говорится, на любой вкус и кошелек, предлагаемых собственниками – от типовых «однушек» в районах массовой застройки до огромных многокомнатных квартир с евроремонтом в старинных домах центра Москвы. Сегодня эксперты рынка арендного жилья оценивают его объем в 240 млн. кв. метров. Это – почти 10% общей площади всех многоквартирных домов, находящихся в эксплуатации. Проживает в этих квартирах тоже около 10% населения страны – такое вот совпадение. Однако количество зарегистрированных договоров аренды при этом намного меньше.

Видимо, этим и объясняются регулярные попытки вывести на этот рынок мощного игрока, который мог бы перетянуть клиентов из тени в свет. В частности, уже несколько лет заключить частным лицам договор найма предлагает ДОМ.РФ, сдающий в аренду квартиры в известных новостройках Москвы – ЖК «Лайнер», ЖК «Парк легенд», ЖК «Символ»…. Однако арендная плата в этих домах довольно высока, и конкуренция с частными наймодателями велась за счет расширения перечня услуг, напоминающих гостиничный сервис.

Рынок аренды в 2020 году: что изменилось?

2020 год здорово встряхнул этот рынок – в начале весны спрос упал, цены пошли вниз. Дистанционная работа позволила многим нанимателям временно вернуться на «малую родину». Многие отказались от найма, кое-кто физически освободил квартиру, но продолжал платить около 40% прежней арендной платы для удержания ее «в теплом резерве». Летом и в начале осени спрос начал восстанавливаться, но на рынке аренды до сих пор процветает, говоря словами биржевых игроков, волатильность – тенденции постоянно меняются, разные эксперты оценивают перспективу по-разному.

Рынок аренды в 2021 году: чего ждать?

Аналитики ДОМ.РФ считают, что ставки аренды в этом году могут вырасти на 10-12%, причем увеличится спрос на просторные квартиры, в которых члены семьи, не мешая друг другу, смогут заниматься удаленной работой. При этом количество запросов на поиск сдаваемых квартир все же меньше, чем в начале прошлого года.

Риелторская компания «Инком-недвижимость» опубликовала статистику, согласно которой в январе 2021 года этот спад составил 15%. Частные риелторы, с которыми удалось обсудить тенденции рынка аренды, подтверждают это мнение – по их словам, любой желающий что-то снять имеет выбор из 5-6 вариантов практически в одной локации. Их клиенты ждут нанимателей несколько месяцев, или же вынуждены предоставлять существенную скидку.

Факторы, которые тормозят развитие рынка аренды

1. Потеря доходов арендаторами

Конечно же, одной из главных причин торможения рынка аренды является потеря доходов многими арендаторами. В этой связи значительно увеличился спрос на совместный наем одной квартиры несколькими людьми. Классический пример такого подхода – Шерлок Холмс и доктор Ватсон, устроившие, говоря современным языком, «коливинг» на Бейкер-стрит. Что в результате получила миссис Хадсон, помимо арендной платы? Комнату, пропахшую дымом от химических опытов, королевский вензель, выбитый на стене пулями из револьвера великого сыщика и, в завершение, пожар, устроенный подручными профессора Мориарти.

Сейчас квартиры стали поменьше, количество жильцов в них частенько превышает цифру 2, поэтому собственнику придется заранее закладывать в бюджет денежные средства для приведения квартиры в товарный вид после очередной группы студентов или гастарбайтеров.

2. Нюансы подоходного налога

Есть и еще одна статья расходов, которую, вероятно, наймодателям придется учитывать в будущем. Это – подоходный налог. Государство уже давно пытается «обелить» рынок аренды, поиск инструментов воздействия на собственников продолжается и сейчас. Тем из них, кто захочет «обелиться», надо иметь в виду, что к этой цели ведет два пути. Самый простой – подать в начале года налоговую декларацию с полученной суммой, и заплатить с нее налог в 13%.

При этом следует понимать, что деньги, полученные «за счетчики», тоже облагаются налогом. Будьте готовы и к тому, что представители налоговой инспекции навестят ваших арендаторов для проверки реально уплаченных сумм. Другой путь – стать самозанятым, но это надо сделать до того, как в квартиру въедут жильцы. Закон о самознятых предусматривает значительно более низкую ставку налога – 4% при работе с частными лицами, 6% – с организациями.

Кто победит: частные арендодатели или доходные дома?

Так чья же возьмет? Останется ли большая часть оборотов рынка аренды в руках частных собственников, или все же доходные дома их вытеснят? Возможно, баланс нарушит появление на рынке третьего игрока – оператора некоммерческой аренды, она же аренда жилья фонда социального использования (не путать с социальным наймом!).

Главной задачей фонда является обеспечение арендными квартирами тех групп граждан, которые не могут самостоятельно их приобрести или снять по коммерческим ценам. Не будем забывать, что около 40% российских семей имеют настолько низкие доходы, что не в состоянии взять самую что ни на есть льготную ипотеку. Льготная ипотечная ставка субсидируется государством, почему бы не сделать это и с арендной ставкой?

Развитие сектора арендного жилья

Ровно год назад, в феврале 2020 года, состоялось расширенное заседание Комитета Совфеда по федеративному устройству, на котором обсуждалась тема «Развитие сектора арендного жилья». ДОМ.РФ совместно с Минстроем тогда уже работал над концепцией программы строительства такого типа жилья. Запуск программы строительства некоммерческого арендного жилья позволит обеспечить жильем более 980 тыс. семей до 2024 года.

Согласно основным положениям программы, она адресована семьям с доходом ниже среднего и отдельным социальным категориям граждан. Что это за категории, пока не ясно. Предполагается, что арендная плата в таких домах не должна будет превышать 35-40% дохода нанимателей.

По оценке специалистов, запуск программы позволит построить около 56 млн. кв. метров жилья, что обойдется в сумму 4 трлн. рублей. К ее реализации предлагается привлечь частных инвесторов, в том числе и неквалифицированных – их деньги будут аккумулироваться в специально организованных паевых инвестиционных фондах. Таким образом, помимо возникновения нового сегмента на рынке аренды, может появиться возможность инвестировать с хорошим доходом относительно небольшие средства частных инвесторов.


Аренда квартир в Москве может подорожать на 10-12%
Прогнозы экспертов в сфере недвижимости не слишком оптимистичны. Основная проблема кроется в росте цен на выходе из пандемии. Аренда квартир тоже подорожает.
Смутное время на рынке аренды недвижимости: падение или рост?
Рынок недвижимости еще не оправился от последствий первой волны коронавируса, а не за горами вторая. Как реагирует на эту ситуацию сектор аренды?
Как аферисты обманывают арендаторов
Махинаций с квартирами существует много. Больше всего достается, как правило, покупателям и продавцам. Однако угроза быть обманутыми нависла и над арендаторами.
Как выселить арендаторов со своей собственности
Вы сдаете квартиру, но вдруг что-то пошло не так, и вы приняли решение поменять арендаторов. Какие нюансы стоит знать, чтобы процесс выселения прошел правильно?
Выгодно ли сдавать квартиру в долгосрочную аренду
Получать пассивный доход – мечта многих, и когда речь заходит о подобном заработке, первое, что приходит на ум – сдавать квартиру. Но выгодно ли это?
Стоит ли сдавать квартиру посуточно?
Разбираемся, что такое посуточная аренда квартиры, насколько это выгодно и стоит ли вообще заниматься подобным видом деятельности собственникам недвижимости.
Как развивается рынок аренды: от доходных домов до частных арендодателей
Понравилась статья? Поделись с друзьями!