Все хорошо помнят, какой эффект на рынке новостроек вызвало введение программы льготного ипотечного кредитования, и как спрос, и без того поднятый низким процентом по кредиту, вырос осенью прошлого года, когда подходил к концу первоначально объявленный срок действия программы. Срок этот, как известно, был продлен до 1 июля 2021 года, и сейчас мы находимся примерно в середине этого временного отрезка. Будет ли он продлен еще раз, а если будет, то на каких условиях?
В общих чертах ответ на этот вопрос существует. Начавшийся в середине прошлого года рост цен на новостройки, подогретый растущим спросом, заставил многих экспертов говорить о надувании «ипотечного пузыря» и необходимости прекращения действия программы, в то время, как представители строительной индустрии, напротив, стояли за ее продление на неопределенный срок. В итоге, как известно, было принято «соломоново решение» – программу решили продлить в тех регионах, где динамика роста цен не «сводит на нет» эффект от снижения процентной ставки.
Чего ждать до завершения программы льготной ипотеки?
Минфин и Минстрой по поручению премьера РФ Михаила Мишустина в контакте Центробанком готовят предложения о дальнейшей судьбе льготных программ. Срок – до 15 апреля. По информации РИА «Новости», большинство региональных застройщиков выступают за продление программы.
«В значительной части регионов льготная ипотека позволила восстановить спрос на рынке жилья, при этом стоимость жилищного строительства в них не увеличилась. Региональные застройщики, в свою очередь, часто благодарят правительство России и Центральный банк РФ за поддержку в виде субсидирования ипотеки, которое в сложных экономических условиях стало «спасательным кругом» для стройотрасли. Большинство из них просит продлить программу», – так прокомментировал эту информацию заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин.
В то же время Эльвира Набиуллина, глава ЦБ РФ, в своем интервью газете «Известия» заявила, что антикризисный эффект льготной ипотеки может сказаться только в 24 регионах страны, где спрос на жилье так и не восстановился. Среди этих регионов Башкирия, Удмуртия, Алтай, Дагестан, Чечня, Ставропольский край, Новосибирская, Ростовская, Челябинская, Ярославская, и ряд других областей России.
«Уровень потенциального предложения на первичном рынке жилья в таких регионах выше, чем в среднем по России, что отражает значительный объем жилья, доступный к реализации на фоне недостаточно высокого спроса. В таких регионах как антикризисную меру льготную ипотеку можно было бы продлить», – заявила Набиулина. Однако многие регионы в список не вошли, нет там и Москвы с областью. Причина – рост цен, обнуляющий весь эффект от предоставляемых льгот.
По данным компании «Метриум» в феврале 2021 года средняя цена московского квадратного метра составляла 219 625 руб., прибавив за месяц 2,5%, а за год – 21%. Чемпионом подорожания стал ЮАО – там цены поднялись на 6,8%, достигнув 214 980 руб. за кв. метр.
Свою роль в этом процессе сыграло и сокращение количества выводимых на рынок объектов – баланс спроса и предложения серьезно нарушен. Аналитики компании считают, что ближе к концу весны появится большое количество новых проектов – застройщики будут стараться открыть продажи до завершения программы льготной ипотеки.
Почему программу льготного кредитования следует завершить?
Именно поэтому, по словам Набиуллиной, эту программу следует свернуть. «Считаю важным повторить, что льготная ипотека как антикризисная программа была очень эффективна, она позволила поддержать и людей в этот период, и строителей. Но – здесь наша позиция не изменилась – как антикризисная программа она должна быть свернута. Уже появились негативные эффекты: дополнительный спрос, который стимулируется льготной ипотекой, уходит прежде всего в рост цен – мы это видим по ряду регионов, где этот эффект уже стал негативным с точки зрения доступности жилья», – сказала она.
Помимо всего прочего, растет доля ипотечных кредитов с низким – меньше 20% – первоначальным взносом. В начале 2020 года их было 33%, к концу года стало 42%. А ведь это показатель платежеспособности заемщика, позволяющий оценить будущую платежную дисциплину. Неудивительно, что источники в банковской сфере сообщают о росте просроченных платежей. Правда, до критического уровня их число пока не дошло…
Таким образом, для жителей Москвы и области возможность получить льготный ипотечный кредит, очевидно, закончится 1 июля. Но, как считают аналитики, если не прилетит очередной «черный лебедь», рост процентной ставки не превысит 1,5 – 2%.