В налоговом законодательстве постоянно происходят какие-то изменения. И они отнюдь не упрощают понимание норм Налогового кодекса, а наоборот приносят новые осложнения и могут запутать. На чем же стоит акцентировать внимание при продаже недвижимости?
Правильный отсчет срока владения недвижимостью.
Как известно, с дохода от продажи недвижимости необходимо оплатить налог. Но если недвижимость находится в собственности больше определенного срока, продавец избегает процедуры налогообложения. Понятие о сроках устанавливается в пункте 17.1 статьи 217 и статье 217.1 Налогового Кодекса РФ. Не нужно платить налог, если срок владения недвижимостью составляет три года, а право собственности получено на основании:
- наследства или дарения от близкого родственника;
- приватизации;
- ренты;
- в случае, если это единственное жилье собственника.
В остальных случаях срок, по истечении которого не надо платить налог, составляет пять лет. Но в случае продажи некоммерческого здания или помещения, используемого для сдачи в аренду или под бизнес, налог нужно оплатить и после пятилетнего срока.
Важно помнить, что срок владения для недвижимости, полученной по наследства исчисляется м момента смерти наследодателя, а не с даты оформления в собственность, а для жилья, приобретенного по ДДУ — с момента полной оплаты прав по договору.
Разница в налоговой ставке для резидентов и нерезидентов
Второе, на что нужно обратить внимание — разница в налоговой ставке для резидентов (13%) и нерезидентов (30%). Согласно пункта 2 статьи 207 Налогового Кодекса РФ, резидент — это физическое лицо, находящееся на территории Российской Федерации в течение налогового периода (12 месяцев без перерыва и не менее 183 календарных дней). Нерезиденты, как и прочие, освобождаются от уплаты налога по истечении минимального срока владения недвижимостью, но не имеют возможности воспользоваться налоговым вычетом, в размере расходов, связанных с приобретением недвижимости (пункты 2.2. и 6 статьи 210 Налогового Кодекса РФ).
Расходы, на величину которых можно уменьшить налогооблагаемую базу
Третий момент — перечень расходов, на величину которых можно уменьшить налогооблагаемую базу. Это положение утверждено в статье 220 Налогового Кодекса. Согласно нему, продавец может сократить базу налогообложения за счёт получения вычета в размере расходов, потраченных на приобретение недвижимости. Имущественный налоговый вычет предоставляется и в сумме расходов на погашение процентов по займу, направленному на приобретение недвижимости.