Факторы, которые будут влиять на рынок недвижимости в 2021 году

1. Рост цен на недвижимость в 2020 году

Прежде всего, значительно выросла цена квартир-новостроек. Несмотря на то, что в последние два месяца прошедшего года наблюдалось падение спроса, начавшееся после продления срока действия программы «льготной ипотеки», стоимость одного квадратного метра в квартирах эконом- и комфорт-классов превысила психологическую отметку 200 тыс. рублей. В целом же, как утверждают аналитики портала «Мир квартир», в прошлом году «первичка» подорожала на 19,2% (для сравнения – в позапрошлом году рост составил 8,7%).

2. Рост спроса на недвижимость, вызванный льготной ипотекой

Конечно же, причиной этого является не только летний скачок «отложенного спроса», вызванный окончанием самоизоляции и программой «льготной ипотеки». Повлиял на стоимость жилья также и резкий (до 50%!) рост цен на стальной прокат, включая арматуру, а также незапланированные расходы на средства защиты и тестирование рабочих на covid-19. Себестоимость строительства заметно повышает и переход застройщиков на проектное финансирование. В конце декабря 2020 года, по данным системы наш.дом.рф, объем строительства с использованием эскроу-счетов превысил 50% – из 95,8 млн. кв. метров 48,6 млн. кв. метров возводились по новым «правилам игры». В начале 2019 года профессиональное сообщество активно обсуждало предстоящий переход на эскроу-счета и многие эксперты утверждали, что его следствием станет плавное повышение цен на 20-25%, что мы и наблюдаем.

3. Введение программы проектного финансирования

В какой степени введение проектного финансирования способствовало росту цен, пока что сложно сказать. Однако, как утверждает совладелец группы «Родина» – застройщика первого в стране дизайнерского квартала Russian Design District – Владимир Щекин, девелоперы, еще работающие по старым правилам, тоже стремятся к тому, чтобы продать жилье с максимальной степенью готовности по максимальной цене, а не уменьшать ее на этапе котлована, ради скорейшей продажи. Тем не менее, в наступившем году скидки останутся мощным маркетинговым инструментом продавца. Мы советуем покупателю, перед принятием окончательного решения, внимательно изучить не только прайс-лист застройщика, но и его политику предоставления скидок. При этом надо иметь в виду, что в прошлом году стали популярны индивидуальные скидки, предлагаемые застройщиком конкретному клиенту.

4. Дисконты на выплату процента по ипотеке

Хотя Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», утверждает, что размер дисконта за последние годы неуклонно сокращается (его средняя величина в 2018 году составляла 5-7%, в 2019 – 4-5%, а в 2020 всего 3-4%), резервы для оптимизации расходов у покупателя еще есть. Поскольку доля новостроек, приобретаемых с использованием ипотечного кредита, неуклонно росла и в 2020 году в некоторых сегментах рынка превысила 65%, то «центр тяжести» дисконтных предложений продавца тоже переместился в эту область. Рост популярности ипотеки в совокупности с развитием проектного финансирования делает банк ключевым партнером застройщика, поэтому, зачастую, девелопер предлагает клиенту в течение некоторого времени выплачивать за него проценты по ипотечному кредиту. Как правило, это первый год погашения ипотеки.

Если снижение спроса на первичном рынке продолжится то, возможно, этот срок будет увеличиваться. Дело в том, что в наступившем году эксперты пока не видят предпосылок для роста доходов широких масс предполагаемых покупателей. При этом импульс, данный рынку льготной ипотекой, подходит к концу. Тем не менее, в рамках государственных программ планируется введение более 4 млн. кв. метров жилья. Кто станет покупателем этих квадратных метров? Возможно, в наступившем году мы увидим новые подходы к привлечению покупателей, снижение цен за счет дальнейшего уменьшения площадей предлагаемых квартир и выход на рынок девелоперов нового типа, подобных тем, что создаются сейчас под эгидой Дом.рф и Фонда защиты дольшиков.

5. Уменьшение количества недвижимости, выводимых на рынок

Помимо высоких цен, год ушедший оставил новому году уменьшение количества проектов, выводимых застройщиками на рынок. Данных на январь пока еще нет, но тенденция такова: в конце III квартала прошлого года на «первичке» в старой Москве покупателям предлагалось 35,6 тыс. квартир и апартаментов (- 15,8% по отношению ко II кварталу 2020 г., а по сравнению с III кварталом 2019 года падение составило 17,6%). На территории Новой Москвы покупатели выбирали из 7305 объектов (- 20,7% по отношению ко II кварталу 2020 г. и — 20,1% относительно III квартала 2019 года). При этом наиболее популярными объектами в комфорт-классе, по данным сервиса покупки и продажи жилья «Синица», стали квартиры с оптимальной планировкой, площадь которых составляла 37-43 кв. метров (22% запросов) и 57-63 кв. метров (около 14% запросов). Очевидно, что этому диапазону соответствуют одно- и двух комнатные квартиры, а также «евродвушки».

6. Рост спроса на квартиры с отделкой и лоджиями

Кроме этого, в эконом- и комфорт-классе резко вырос спрос на квартиры с отделкой. По данным того же сервиса, доля сделок с такими квартирами доходит до 50%, а в более дорогом ценовом диапазоне набирает популярность отделка типа white box. Другими словами, тратить время и деньги на отделку «с нуля» большинство покупателей не готово. А вот компания «Донстрой» отмечает, что в бизнес-классе стали пользоваться спросом квартиры с большими лоджиями, террасами, с возможностью выйти на эксплуатируемую кровлю нижних этажей… Это – следствие самоизоляции, во время которой люди оценили наличие открытой приватной зоны, куда можно выйти, не покидая дома или даже квартиры.

7. Резкий рост спроса на загородную недвижимость

Кстати, самоизоляция имела и другие последствия. Если раньше удаленная работа была уделом немногочисленной прослойки фрилансеров и представителей творческих профессий, то сейчас количество людей, не привязанных к офису, возросло в разы а, следовательно, изменились и их требования к месту жительства. Резкий рост спроса на загородную недвижимость и, соответственно, цен на нее, вызвал и ответную реакцию. Например, компания «Инград» выходит на рынок коттеджного строительства. В середине 2021 года планируется старт продаж домов в поселке «В Хлябово» рядом с одноименной деревней на Икшинском водохранилище. Возможно, такие проекты предложат и другие застройщики, в настоящее время специализирующиеся только на многоквартирных домах.

8. Повышения уровня цифровизации рынка недвижимости

Еще одно наследие ушедшего года – повышение уровня цифровизации рынка недвижимости, причем, в основном, первичного. «Вторичка» очень болезненно пережила месяцы самоизоляции, когда были закрыты госучреждения и МФЦ. В то же время девелоперы, работающие «на удаленке», вполне могли дистанционно общаться с клиентом и заключить договор, заверенный цифровой подписью. Несмотря на то, что для перемещения по городу давно не надо оформлять цифровые пропуска, практика дистанционных видеоконференций и просмотров объектов никуда не делась – показав свое удобство, она осталась на вооружении специалистов, и сейчас очень помогает им экономить время.

Конечно же, путь к полноценной цифровизации всех аспектов работы на рынке недвижимости только начат – к работе сервисов, предлагающих полностью цифровую подготовку к сделке, у риелторов «старой закалки» много вопросов. Изучение местности, в которой возводится новостройка, при покупке квартиры «на первичке» или опрос соседей и проверку чистоты в подъезде при работе со «вторичкой» никто не отменял. Тем не менее, курс на развитие и совершенствование цифровых сервисов на рынке недвижимости взят, и в наступившем году мы, несомненно, увидим на этом пути новых лидеров, обогнавших конкурентов за счет эффективного использования имеющихся цифровых инструментов и разработки новых.