«Приобретение квартиры на совместные средства нескольких людей – вовсе не диковинная ситуация для московского рынка недвижимости. Популярность такого инструмента волнообразна: то растет, то снова затухает. Лет 10 назад подобные покупки практиковались на регулярной основе. Чаще эту схему отрабатывали риелторы: например, находили ликвидную квартиру по цене ниже рынка, объединяли денежные средства для покупки, а затем перепродавали, получая маржу со сделки. Схемой «покупки в складчину» пользовались как на первичном, так и вторичном рынке.
Когда на рынке недвижимости запустили программы льготного ипотечного кредитования, что совпало с затяжным периодом сниженной ключевой ставкой по ипотеке, необходимость в такой технологии купли-продажи отпала. Люди за счет доступных ипотечных кредитов начали покупать квартиры собственными силами. В конце 2023 года банки начали ужесточать условия по ипотеке, а ключевую ставку Банка России подняли. Как итог: подобные схемы начали возвращаться. В агентстве «PRO ОБМЕН» за последние месяцы было совершено сразу несколько сделок по совместной покупке недвижимости.
Замечу, что люди начали приобретать квартиры в складчину для сохранения сбережения. Как правило, на такие сделки идут родственники и близкие друзья. В условиях нестабильной рыночной экономики и непредсказуемой инфляции люди боятся потерять накопления, поэтому приобретают недвижимость либо для дальнейшей перепродажи, либо для сдачи в наем. Таким образом появляется возможность отбить инфляцию или выйти на пассивный доход. К слову, в январе 2024 года риелторы «PRO ОБМЕН» успешно закрыли сделку, в которой мама-пенсионер и две дочери приобрели однокомнатную квартиру на вторичном рынке. С нашей же помощью сразу после покупки туда заселили квартирантов.
Объединяться для покупки квартир снова начали риелторы, инвесторы и флипперы. Схема стандартная: находят маржинальные объекты, выкупают и перепродают. Здесь обращу внимание на следующий момент – сегодня банки разрешают брать ипотеку не только родственникам, но и сторонним людям. Профессионалы рынка недвижимости пользуются этим. В начале года в «PRO ОБМЕН» вели похожую сделку. В агентство обратились два партнера по бизнесу, чтобы приобрести объект недвижимость на совместные инвестиции. Один оплачивает первоначальный взнос по ипотеке, а второй будет ежемесячно гасить оставшуюся часть. После перепродажи квартиры каждый получит прибыль, согласно выделенной доле в объекте недвижимости.
Из других примеров – покупка жилой площади иностранными гражданами, которые планируют переехать в Россию. Здесь в складчину приобретают небольшие объекты, — чаще студии, — а затем выделяют в них долю себе или родственниками, чтобы впоследствии оформить документы для постоянного проживания. По закону, если человек владеет даже малой долей жилой площади, то может получить разрешение на временное проживание или вид на жительство уже в статусе собственника недвижимости. Такие кейсы сегодня также встречаются.
Полагаю, инструмент покупки квартир в складчину начнет чаще встречаться в сложившихся условиях рынка, когда требования к льготным программам ужесточаются, а ключевая ставка продолжает расти. Главное, что нужно при совершении покупки в складчину – это грамотно оформить необходимые правоустанавливающие документы. Ни в коем случае нельзя входить в такую сделку только на устных договоренностях. Важно не только продумать, но и юридически закрепить договоренности, а также грамотно оформить таковые документально, ведь в будущем возможны конфликтные ситуации. Чтобы не разругаться с партнерами, а еще хуже с близкими родственниками, правильное оформление документов просто необходимо».
Канал Екатерины Никитиной в Telegram