Рынок недвижимости в настоящее время перенасыщен количеством риелторов, деятельность которых законодательно не регулируется и по сути представляет собой теневой бизнес.
Поскольку не существует единых эталонов риелторской деятельности, а проект ФЗ «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью», призванный урегулировать действия риелторов, был отклонен правительством еще в 2017 году, многие посредники в сфере недвижимости осуществляют свою деятельность самостоятельно, без ИП и агентств недвижимости, а качество предоставляемых ими услуг никто не проверяет.
В основном, люди предпочитают обращаться к «проверенным» риелторам по советам знакомых, однако, никак убедиться в его квалификации и компетентности не получится, не обладая специальными знаниями. Так какую же тогда ответственность несут риелторы при совершении сделок с недвижимостью?
Гражданско-правовая ответственность
Данный вид ответственности наступает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по настоящему договору. Гражданское законодательство предусматривает различные формы ответственности: компенсационная (возмещение убытков); штрафная (уплата неустойки); запрет на занятие деятельностью; понуждение к действию (например, заключение договора).
Если в действиях риелтора просматривается одно из этих правонарушений, то вы имеете право на возмещение ущерба или возврат уплаченной комиссии. Однако, чтобы избежать необходимости доказывать факт нанесенного убытка или несоблюдение условий договора, необходимо прописать в договоре между сторонами размер ответственности риелтора.
Если же с посредником договор не был заключен, но по факту риелтор предоставлял свои услуги, то на его действия будет распространяться ГК РФ и Закон РФ «О защите прав потребителей» (ЗОЗПП). Если договор был заключен в устной форме, но не был официально закреплен на бумаге, то все равно есть возможность доказать ответственность посредника.
Согласно статье 158 «Форма сделок» ГК РФ, «сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку (п. 2)». В некоторых случаях в качестве конклюдентного действия может выступить молчание, которое признается выражением воли совершить сделку.
Административная ответственность
В случае если посредник при совершении сделок с недвижимостью совершил административное правонарушение, а именно: был причинен ущерб имуществу путем мошенничества, то он может быть привлечен по статье 27.1 КоАП РФ. Мошеннику надлежит выплатить штраф в размере от 5000 рублей до выплаты суммы ущерба в пятикратном размере.
Уголовная ответственность
Если в деятельности риелтора правоохранительные органы проследят следы уголовного преступления, то он будет нести уголовную ответственность. Чаще всего по статье 159 УК РФ «Мошенничество». Если же риелтор занимался теневым бизнесом, то он может быть привлечен по статье 171 УК РФ «Незаконное предпринимательство» и статье 199 УК РФ «Уклонение от уплаты налогов, сборов, подлежащих уплате…».
Екатерина Никитина, генеральный директор агентства «PRO Обмен»
