Совершенная сделка купли-продажи – явление далеко не «окончательное и бесповоротное». Ее вполне можно расторгнуть или оспорить через суд. Или вариант еще интереснее – добиться того, чтобы осуществленная уже сделка приобрела свой изначальный статус. Иначе говоря, была признана незаключенной. А если сделки с формальной точки зрения как будто бы и не было, значит и обязательств у сторон по отношению друг к другу тоже никаких не найдется.
Только вот есть маленький нюансик: денежные средства, потраченные на квартиру, должны вернуться обратно к покупателю, а сама недвижимость – к продавцу. Но это, в общем-то, логично. Можно сравнить такой процесс с перемоткой фильма назад. Раз – и словно ничего и не было. Разумеется, если не углубляться в детали. А мы в данной статье как раз этим и займемся. Разберемся хорошенько, что из себя представляет незаключенная сделка, и по каким причинам она таковой становится.
Недействительный и незаключенный договоры – это не одно и то же
Во-первых, во избежание подмены понятий: недействительный и незаключенный договоры – феномены абсолютно разные. Они отличаются своими последствиями. Недействительная сделка – это полноценный юридический факт со всеми вытекающими из подобного определения результатами. А именно, обязательствами, штрафами и прочими «радостями». Любое заинтересованное лицо вправе потребовать объявления сделки недействительной. А вот положение незаключенного договора представляется более простым. За ним не стоит никакого юридического преследования, да и требование о возврате имущества тут может быть выдвинуто лишь сторонами сделки. То есть, либо продавцом, либо покупателем.
Как происходит признание договора незаключенным?
Обычно, конечно, признание договора незаключенным происходит по инициативе последнего. После пробы жилья «на вкус» вчерашние покупатели часто разочаровываются в своем выборе. Проведя в квартире определенное количество времени, они с неприятным удивлением открывают для себя тщательно замаскированные продавцом минусы: проблемы с отоплением, трубами или соседями. А бывает, и вовсе узнают, что многоэтажка была возведена на бывшей кладбищенской территории. Тогда, неудовлетворенные приобретением, они пытаются вернуть свои деньги. Второй стороне сделки такой поворот событий, очевидно, не нравится – мало кто любит выкладывать едва полученную валюту из кармана.
Что позволяет считать сделку незаключенной?
А теперь, для лучшего понимания вопроса, давайте-ка уточним, какие механизмы делают сделку незаключенной. Для этого нам придется обратиться к слову Закона: там мы однозначно найдем исчерпывающие ответы.
Итак, наша цель – статья 432 Гражданского Кодекса РФ. Название у нее говорящее – «Основные положения о заключении договора». Согласно ее положениям, сделка считается заключенной только в том случае, если сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Но что же это за условия такие? Посмотрим.
Существенные условия договора купли-продажи недвижимости представляют собой:
- Установленный срок передачи квартиры одним лицом другому. Недвижимость должна перейти в руки покупателя строго в обозначенную дату.
- Предварительное определение ряда тех граждан, которые смогут сохранить за собой право на пользование жилплощадью после покупки. (Этот аспект довольно коварен и нередко используется в качестве так называемой лазейки. О нем поговорим чуть позже.)
- Подробное описание особенностей недвижимости. Метраж, адрес, количество комнат и прочие свойства должны быть отражены документально.
- Согласованная цена и способ вручения денежных средств получателю.
Имейте в виду, что соглашения со второй стороной необходимо добиться по каждому из вышеперечисленных параметров. В противном случае сделку можно будет назвать незаключенной. Другими словами, если вы – продавец, который хочет предотвратить подобное печальное развитие событий, вам нужно сразу удостовериться, что потенциальный покупатель подписывается под каждым из четырех обозначенных пунктов.
И даже под тем, что описан под цифрой 2! Искренне не советуем вам игнорировать эту часть. Даже если недвижимостью впредь не сможет пользоваться никто кроме нового владельца, в договоре стоит данную деталь обозначить. Иначе человек, который приобрел вашу квартиру, придет к вам и скажет, что вы с ним эту тему не обсуждали, а значит и договор у вас – незаключенный.
И, напоследок, конкретизируем второй пункт еще тщательнее. Вы, вероятно, ломаете голову над тем, что за господа могут претендовать на удержание права пользования недвижимым имуществом даже после реализации сделки купли-продажи. Вариантов несколько. Такими лицами могут стать арендаторы жилья или прописанные без указания срока освобождения квартиры граждане.
Вывод из всего сказанного тут напрашивается один. Мы всегда поддерживаем те решения, в рамках которых стороны сделок обращаются к услугам экспертов рынка недвижимости. Ведь профессионалы осведомлены обо всех возможных рисках и исходах дела, поэтому не допустят негативного для вас развития ситуации.
