Вы сдаете квартиру, но вдруг что-то пошло не так, и вы приняли решение поменять арендаторов. Какие нюансы стоит знать, чтобы процесс выселения прошел правильно? Как водится, многие решают подобные вопросы с помощью силы, но этот вариант мы бы не рекомендовали использовать, потому как уровень юридической грамотности населения у нас довольно высок), а потому во избежание неприятностей лучше решать такие вопросы полюбовно.
В этом материале мы расскажем, как, не нарушая законов, выселить арендаторов с вашей жилплощади. Если вы считаете, что для выселения жильцов вполне хватит одного звонка и предложения завтра съехать, то должны вас разочаровать, такое бывает очень редко. А потому, чтобы досрочно прекратить отношения с арендатором, нужно знать свои права и понимать правила расторжения подобных договоренностей.
Обязанности нанимателя
Как правило многие путают договор аренды с договором найма. Первый может быть заключен, если одной из сторон является юридическое лицо. Второй же – с только с физическим. При этом всех, кто будет проживать в наемной квартире необходимо указывать в договоре. Причем, а случае вселения несовершеннолетних детей квартиросъемщика, он не обязан вас информировать и вашего согласия не требуется (статья 679 Гражданского Кодекса). Обязанностей у квартиросъемщика немного, и все они прописаны в статье 678 Гражданского Кодекса:
- берущий помещение в наем, должен использовать его по назначению и следить за его состоянием и сохранностью
- без согласования с собственником не проводить ремонт и перестановку
- соблюдать интересы и не беспокоить без крайней необходимости соседей
- оплата коммунальных платежей лежит на квартиросъемщике, если в договоре не прописано иное
Таким образом, четко нигде не прописано, что вы как собственник в любой момент можете просто взять и выселить наймополучателя со своей жилплощади. Это возможно лишь в случае серьезного нарушения вышеперечисленных обязанностей. А факт их нарушения еще придется доказать.
Тонкости договора найма
А теперь поговорим о тонкостях заключения договора найма жилплощади, потому как он является основным инструментом наймодателя. Прежде всего отметим, что в случае заключения договора на срок меньше года наймодатель серьезно ограничивает себя. Если же срок найма более 1 года, договор может быть пролонгирован на тот же срок, и наймодатель должен не менее чем за 3 месяца до истечения срока предупредить о планах на какое-либо изменение договора или разрыве отношений найма.
В том случае, если наймодатель передаст квартиру в наем другому лицу по окончании договора и разорвет отношения с нанимателем, последний имеет право требовать признания договора найма с другим нанимателем недействительным. Таким образом, наймодатель обязан будет компенсировать убытки нанимателю.
Разорвать договор найма досрочно наймодатель может только согласовав его с наймополучателем, по добровольному согласию последнего. И, как не печально, проблема расторжения договора – это проблема наймодателя и, если арендные условия ухудшились по сравнению с теми, что прописаны в договоре, он может быть признан недействительным.
Как расторгнуть договор аренды?
Как правило, в первую очередь стоит составить письменную претензию, с приложением подтверждающих фактов о выявленных нарушениях со стороны арендатора. Но если они были исправлены, придется ждать окончания срока договора.
Можно попробовать расторгнуть договор в суде. Основанием для этого может быть просрочка платежей, но не менее двух раз, в случае заключения договора на срок до 1 года. Если договор заключен на больший срок – в таком случае при неуплате не менее чем за 6 месяцев. Помимо этого, основанием может быть систематическое нарушение прав соседей или порча жилой площади.
Договор может содержать и возможные ограничения по пользованию жилплощадью, наступающие в случае нарушения условий договора. К примеру возможность одностороннего отказа от предоставления услуг найма.
Обезопасить себя можно, взяв с наймополучателя страховой взнос, который позволит компенсировать возможный ущерб имуществу сдаваемой в наем жилплощади. Также стоит прописать в договоре запрет на смену замков от входной двери в квартиру. И помните, что пока идет судебное разбирательство, наниматель имеет право пользоваться арендуемой жилплощадью.
Екатерина Никитина, генеральный директор агентства «PRO Обмен»
