Слово «апартаменты» давно живет в русском языке. Словарь С.И. Ожегова толкует его так: «большое парадное жилое помещение». Это слово стало чаще звучать в 90-х годах, когда на рынок стали выходить дома элитного и бизнес-классов, реализовывались первые проекты реконструкции под жилье промышленных зданий и т.д. Тогда это слово обозначало что-то дорогое и эксклюзивное. В наше время апартаментами называется множество совершенно разных объектов недвижимости. Есть апартаменты-студии, однокомнатные, многокомнатные… Они, как и прежде, могут располагаться в бывших производственных зданиях, а могут входить в состав ЖК, построенных в обжитых районах города.
Однако Жилищный кодекс РФ вступает в противоречие с классическим толковым словарем – статья 16 ЖК РФ не относит апартаменты к жилью. Юридически это нежилые помещения коммерческого назначения, пригодные для длительного проживания. Этот факт не всегда правильно оценивают покупатели, обнаруживая, что стоимость владения приобретенным помещением куда выше, чем у схожей по площади квартиры. Юридический статус апартаментов не позволяет их владельцам пользоваться всеми возможностями, доступными жителям индивидуальных домов, квартир и комнат – именно такие объекты, согласно статье 16, является жильем. Только там можно оформить постоянную регистрацию, только там застройщик обязан соблюдать нормы инсоляции и обеспечения социальной инфраструктурой, только там жильцы обязаны соблюдать закон о тишине…
Нюансы, сопровождающие покупку апартаментов
К сожалению, при этом с термином «апартаменты» еще и связаны очень болезненные истории на рынке долевого строительства. Несмотря на то, что этот тип недвижимости можно купить по ДДУ, в том числе и с использованием ипотечного кредита, такой дольщик, в случае банкротства застройщика, не попадает в соответствующий реестр и остается один на один со своими проблемами. Иногда, правда, власти идут ему навстречу, как произошло с пресловутым корпусом №35 в ЖК «Царицыно». Однако налоговый вычет, предоставляемый покупателям жилья, покупатель апартаментов получить не сможет…
Некоторые эксперты считают, что иногда застройщики называют апартаментами то, что, по сути, является обычной квартирой. Делают они это для того, чтобы сэкономить на инфраструктуре… При этом, с точки зрения многих юристов, этот термин довольно размыт и может обозначать что угодно – от гостиничного номера до лофта. С точки же зрения владельца апартаментов, находящихся в обычном ЖК и ничем, кроме статуса, от остальных квартир не отличающихся, отсутствие возможности «прописаться» и, следовательно, оформить без лишних сложностей ребенка в ближайшую школу и поликлинику является проявлением необъяснимой несправедливости. Хотя, конечно, он, скорее всего, понимал, что покупает.
Правовой статус апартаментов
Чтобы закрыть этот вопрос, в апреле 2020 года Советом Федерации был разработан законопроект, придающий апартаментам статус особого вида недвижимости и позволяющий жильцам оформлять в них постоянную регистрацию. Он подвел итог довольно длительной дискуссии на эту тему – разговор об изменении статуса апартаментов шел года три. Этот закон был отправлен на рассмотрение в правительство и вот 19 ноября, выступая в Совете Федерации, заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин заявил: «Под амнистию должно попасть то, что уже построено, оно должно быть учтено в объеме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что все – эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье». Кстати, по его словам, Минстрой планирует изменить статус апартаментов еще и для того, чтобы иметь возможность учитывать их в общем объеме вводимого жилья в рамках выполнения указа президента, предусматривающего ввод 120 млн. кв. метров жилья в год.
Речь идет о том, что апартаменты, построенные ранее, приобретают статус жилья, а дальнейшее строительство подобных помещений должно быть прекращено. У игроков рынка сразу возникло множество вопросов – что делать с теми объектами, которые на момент принятия этого решения находятся в стадии строительства? Что говорить людям, которые после изменения статуса своей недвижимой собственности могут потребовать обеспечить выполнение норм инсоляции и обеспечения инфраструктурой в ситуации, когда ни то ни другое технически невозможно? Как поступить тем, кто покупал апартаменты в коммерческих целях – например, как учебное помещение для занятий музыкой, а теперь будет вынужден соблюдать закон о тишине? Одним из немногих безусловных плюсов апартаментов является отсутствие большинства ограничений на перепланировку помещения. В частности, можно переносить «мокрые точки» куда угодно… Но что скажет инженер БТИ, придя в бывшие апартаменты, ставшие квартирой, и обнаружив, например, унитаз в прихожей?
Апартаменты, возможно, смогут стать квартирами, но…
Частично на эти вопросы отвечают сами авторы законодательных инициатив. Председатель профильного комитета Совета Федерации по федеративному устройству и региональной политике Олег Мельниченко считает, что принятый закон не только узаконит имеющиеся апартаменты, но и позволит их строить в дальнейшем. Давая комментарии РИА «Новости», он сказал: «Нами сейчас разрабатывается концепция законопроекта, распространяющего на апартаменты статус жилых помещений. Мы предлагаем принципиально распространить на будущее, что это будет особый вид жилых помещений без возможности льгот по налогам, ЖКХ и так далее».
Подобные мысли высказал и Никита Стасишин. Говоря о критериях, на основании которых существующим апартаментам будет присваиваться статус жилого помещения, он сказал, что «амнистировать» планируется те из них, где «созданы все необходимые условия для комфортного и безопасного проживания, а также предоставлена возможность пользоваться всеми необходимыми инфраструктурными, социальными и инженерными удобствами».
Он добавил, что сейчас идут консультации с экспертами и изучаются их рекомендации, позволяющие принять решение на основе тщательного анализа ситуации. «Тому, что строится и, самое главное, тому, что уже построено, мы должны придать статус отдельного вида жилого помещения» – сказал он. Разговор об этом статусе идет с весны – этому классу недвижимости предлагается дать название «многофункциональные здания с жилыми помещениями». Что ж, видимо, скоро мы увидим, чем отличаются такие здания от жилых зданий с офисными и коммерческими помещениями, которые можно найти почти в любом ЖК.
Екатерина Никитина, генеральный директор агентства «PRO Обмен»
